Hai un immobile da vendere?
Vendere casa velocemente per molti anni è stato lo standard per quasi tutte le compravendite. I tempi medi di vendita, salvo casi particolari, variavano dai 3 ai 4 mesi. Oggi, per diversi fattori legati all’andamento del mercato immobiliare, i tempi sono aumentati, ( 12/18 mesi ) arrivando fino a quei casi in cui l’immobile rimane invenduto ( solitamente a causa di una richiesta troppo elevata)
Vediamo quali accorgimenti adottare per ridurre i tempi di vendita di una casa
- Scegli accuratamente un agente immobiliare
Affidarsi ad un agente immobiliare di riprovata affidabilità ed esperienza, magari affidandosi al consiglio di parenti ed amici
- Opta per un mandato in esclusiva
Sebbene molti venditori siano spaventati dall’idea di affidare ad una sola agenzia il proprio mandato di vendita è innegabile che questo garantisca un’attenzione a 360 gradi e un servizio migliore
- Calcola la commissione dell’agente
È importante prima di affidarsi un mandato di vendita, accertarsi di quali siano le commissioni dell’agente e chiarire tutto per evitare spiacevoli sorprese una volta conclusa la vendita dell’immobile
- Fissa un prezzo giusto per la casa
In un mercato con un’offerta così ampia, fissare un prezzo fuori dal mercato vuol dire compromettere seriamente la possibilità di vendita dell’immobile
- Organizza tutti i documenti relativi all’immobile
È sempre meglio avere a disposizione tutti i documenti relativi alla casa, per dimostrare al potenziale compratore che è tutto in ordine
- Fai dei lavori di manutenzione
Sebbene molti acquirenti preferiscano comprare un immobile da ristrutturare per poi modellarlo a proprio gusto, è innegabile che piccoli lavori di manutenzione sono indispensabili per presentare al meglio la casa
- Non esagerare con i lavori
È necessario lasciare la casa più libera e neutrale possibile perché sia l’acquirente a dargli il proprio tocco personale
- Elimina il disordine
L’acquisto spesso è come un colpo di fulmine. un appartamento disordinato è il miglior antidoto contro l’innamoramento
- Mantieni contatti costanti con il tuo agente
Mantieni i contatti costanti con il tuo agente immobiliare per sapere come evolve il processo di vendita, facendoti consigliare sui pregi e difetti del tuo immobile e sulle reali possibilità di piazzarlo sul mercato
- Ripensa la tua strategia
Con la crisi si sono allungati notevolmente i tempi di vendita, ma se un immobile rimane troppo tempo sul mercato il problema può essere il prezzo o la necessità di renderlo più attraente
Il Prezzo
Quando si propone un immobile sul mercato, il primo periodo (30/60 giorni) e’ quello che spesso genera maggiore interesse da parte dei potenziali acquirenti.
Richiedere inizialmente un prezzo molto alto rispetto ai valori di mercato, come spesso accadeva ed accade tutt’ora, può pregiudicare notevolmente l’effetto “novità” che riscuotono i nuovi annunci pubblicitari. Molte volte chi mette in vendita un immobile tende a richiedere una cifra superiore al valore di mercato per poi trattare sul prezzo in un momento successivo. L’unico risultato ottenibile con questo tipo di pratica è quello di realizzare un numero esiguo di visite dell’appartamento, mentre per concludere una compravendita il primo passo è proprio quello di far visitare l’immobile al maggior numero possibile di potenziali acquirenti. Partire con una giusta valutazione del valore dell’immobile ricopre un ruolo fondamentale.
La trascrizione dell'accettazione tacita
Una garanzia per l’acquirente
La sorpresa della accettazione tacita
Capita spesso che al momento di rivendere un immobile ereditato il venditore si sente richiedere dal Notaio una somma di danaro per l’accettazione tacita dell’eredità causando proteste e contestazioni.
Capita spesso che al momento di rivendere un immobile ereditato il venditore si sente richiedere dal Notaio una somma di danaro per l’accettazione tacita dell’eredità causando proteste e contestazioni.
È bene fare un po’ d’ordine sulla questione.
Perché si sia effettivamente proprietari di un immobile bisogna acquistarlo da un venditore che è il vero proprietario, e cioè che ha alle spalle un ventennio di continuità delle trascrizioni. Non ha importanza nel ventennio precedente quante volte l’immobile sia passato di proprietà, ma è importante che nei vent’anni precedenti la storia delle trascrizioni di proprietà dell’immobile sia pulita e lineare.
Il Notaio quando esegue i controlli sull’immobile compie questa ricerca a ritroso ventennale sulla proprietà dell’immobile e se c’è un problema non può procedere, perché il suo compito è di garantire tutti, ed in particolare, in questo caso, l’acquirente, che potrebbe correre dei rischi.
Perché manca la trascrizione?
Problemi nella continuità delle trascrizioni possono esserci per moltissimi motivi, quello che qui stiamo considerando è la mancanza della trascrizione a favore del venditore in caso di successione non trascritta. In realtà la trascrizione della successione sarebbe una cosa semplice, e del tutto gratuita. Quando si presenta la dichiarazione di successione l’ufficio, dopo averne verificato la regolarità e aver appurato il regolare pagamento dell’imposta provvede, di sua iniziativa, alla trascrizione a favore degli eredi, secondo le risultanze della denuncia di successione.
Problemi nella continuità delle trascrizioni possono esserci per moltissimi motivi, quello che qui stiamo considerando è la mancanza della trascrizione a favore del venditore in caso di successione non trascritta. In realtà la trascrizione della successione sarebbe una cosa semplice, e del tutto gratuita. Quando si presenta la dichiarazione di successione l’ufficio, dopo averne verificato la regolarità e aver appurato il regolare pagamento dell’imposta provvede, di sua iniziativa, alla trascrizione a favore degli eredi, secondo le risultanze della denuncia di successione.
Questa trascrizione dell’ufficio, ripetiamo, del tutto gratuita, a volte non si verifica.
La mancata trascrizione a favore degli eredi può essere causata da motivi patologici, quali, ad esempio, una dichiarazione di successione errata, ma può essere causata anche da motivi burocratici, perché magari la dichiarazione di successione si è persa in qualche meandro della Pubblica Amministrazione che ha trascurato di concludere la pratica.
A volte può essere causata anche da una questione più semplice, e cioè il non sufficiente decorso del tempo. Spesso, in particolare nelle grandi città, la trascrizione della successione viene operata dall’ufficio anche 3-4 anni dopo la presentazione della denuncia di successione che, come è noto, può essere presentata a sua volta anche dopo molto tempo dalla scomparsa del de cuius.
Certamente l’erede-venditore può recarsi presso l’ufficio competente, fare ricerche sui motivi per cui la successione non è stata trascritta, sollecitare l’adempimento, rimediare ad eventuali errori, e risolvere tutto gratuitamente (ovviamente se si tratta di un disguido che si può risolvere).
È certo un diritto delle parti percorrere questa strada, ma nella piena coscienza che anche in caso di positivo superamento del problema possono essere necessari anche anni per venirne a capo.
Il dovere del notaio
Se però il problema viene riscontrato dal notaio al momento della preparazione dell’atto di vendita, che dovrebbe fare il notaio? Chiudere gli occhi e consentire che sia ingannato l’acquirente?
Se però il problema viene riscontrato dal notaio al momento della preparazione dell’atto di vendita, che dovrebbe fare il notaio? Chiudere gli occhi e consentire che sia ingannato l’acquirente?
Consigliare l’acquirente di aspettare anche anni per l’acquisto della casa? E il preliminare che prevede solitamente delle date precise e inderogabili? E la caparra?
La soluzione per ristabilire la continuità delle trascrizioni è una sola, è che cioè la trascrizione sia operata in via d’urgenza ad opera del notaio. Ma perché si possa trascrivere l’acquisto per successione, che non è stato trascritto a seguito della denuncia di successione, è necessario un atto notarile.
L’atto notarile che si richiede per la trascrizione, e quindi per il ripristino della continuità ventennale delle trascrizioni è l’accettazione dell’eredità. L’accettazione può essere espressa, ed occorre pagare in questo caso una cifra maggiore perché l’accettazione espressa è un atto notarile a se stante.
Dico subito che l’accettazione espressa, per i suoi più alti costi, è consigliabile solo nel momento in cui il notaio verifichi che la mancanza delle trascrizioni riguardi non solo il bene di cui il notaio ha compiuto le verifiche, ma anche molti altri beni diversi che sono caduti in successione. In questo caso è certamente consigliabile un’accettazione espressa, più onerosa economicamente.
Il vantaggio della accettazione tacita
Mentre se il problema si riferisce a un solo immobile, quello appunto oggetto della specifica vendita, la legge consente una modalità molto più economica: l’accettazione tacita.
Mentre se il problema si riferisce a un solo immobile, quello appunto oggetto della specifica vendita, la legge consente una modalità molto più economica: l’accettazione tacita.
La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa. È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse modeste, e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.
In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita.
Il costo, come accennavamo, è relativamente modesto, e al momento in cui si scrivono queste note (e si attende il 1° gennaio 2014 per vedere se queste tasse aumenteranno o diminuiranno) è di circa 300-400 euro di tasse con un costo totale di euro 600. Il notaio che chiede al venditore una somma totale di euro 500, in pratica, presta il proprio operato quasi gratuitamente.
Chi deve pagare la trascrizione?
Una cosa è certa: il notaio non può far finta di niente, perché è obbligato dalla legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e non può far rischiare l’acquirente solo per fare risparmiare al venditore una cifra relativamente modesta.
Una cosa è certa: il notaio non può far finta di niente, perché è obbligato dalla legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e non può far rischiare l’acquirente solo per fare risparmiare al venditore una cifra relativamente modesta.
Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la ripetizione del doppio della caparra, se non peggio.
Il ruolo del notaio
Piuttosto, la particolarità di questa circostanza, a mio modo di vedere, esalta l’importanza del ruolo del Notaio nella sicurezza delle compravendite. Ho constatato che, essendo la questione particolarmente specialistica, non c’è avvocato o commercialista che sia in grado di destreggiarsi sul punto specifico. Non si tratta, naturalmente di incapacità o di ignoranza, si tratta del fatto che questi aspetti giuridici fanno parte del bagaglio del solo Notaio professionista, non di altri professionisti certamente più esperti del Notaio nelle materie di loro competenza.
Piuttosto, la particolarità di questa circostanza, a mio modo di vedere, esalta l’importanza del ruolo del Notaio nella sicurezza delle compravendite. Ho constatato che, essendo la questione particolarmente specialistica, non c’è avvocato o commercialista che sia in grado di destreggiarsi sul punto specifico. Non si tratta, naturalmente di incapacità o di ignoranza, si tratta del fatto che questi aspetti giuridici fanno parte del bagaglio del solo Notaio professionista, non di altri professionisti certamente più esperti del Notaio nelle materie di loro competenza.
Orbene, a mio modo di vedere, la mancanza di un professionista dalla elevata preparazione specifica, idoneo a fornire queste garanzie all’acquirente, causerebbe un tasso di insicurezza e di incertezza elevato nei confronti degli acquisti degli immobili in Italia.
E per finire...
Ci auguriamo che questi consigli possano esservi utili per concludere al meglio la vendita del vostro immobile.In ogni caso è bene sapere che i processi di vendita sono articolati e che alcune strategie possono essere più efficaci rispetto ad altre, così come la gestione di tutte le fasi necessarie per il buon fine della trattativa richiedono una buona conoscenza della materia. In alcuni casi, se il vostro immobile è già presente sul mercato da diverso tempo o se non avete il tempo necessario da dedicare alla vendita dell’appartamento, rivolgersi ad un professionista può essere la scelta giusta.
Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.
Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato X anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.
Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di abitabilità, la eventuale dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.
Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.
Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.
Laddove si parli di un terreno oppure laddove insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.
Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).
Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.
In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.
